深圳卓越地產(chǎn)在市府板塊的樓盤蔚藍海岸，以精細的園林贏得不少口碑。

長沙站

　　長沙，這一廣州與武漢中間的省會城市，隨著武廣高鐵的開通，無疑將最為受益，而這一利好，已經(jīng)在長沙的樓市中逐步體現(xiàn)，一個全新的樓市板塊“武廣新城”已經(jīng)成為全城炙手可熱的焦點。
　　在我早期的記憶里，長沙的湘江、橘子洲頭、岳麓山愛晚亭只是存在于毛主席詩詞中的文化符號。但是此次長沙之行之后，他們在我心中已經(jīng)成為了長沙這個“超級大盤”中的景觀和配套。
　　長沙人正在享受著低樓價所帶來的“幸福”，但是與之對應(yīng)的是不少外來發(fā)展商的“郁悶”和掙扎。或許，高鐵為長沙帶來新的經(jīng)濟發(fā)展和城市發(fā)展機遇，而這也將成為長沙樓市變局新的起點。
　　300萬人口，樓市“食量”超廣州
　　如 果 說 廣 州 是 個“ 大 工地”，長沙可以說是一個正在開發(fā)中的“超級大盤”。打開一張本地發(fā)布的《長沙樓市圖》，發(fā)現(xiàn)地圖上密密麻麻都布滿了樓盤，在這個占地1.18萬平方千米的大地盤分成了10多個大型的地產(chǎn)板塊，每個板塊都有數(shù)十個樓盤在售。
　　在長沙市巡城的短短幾天里，記者所到之處都可以發(fā)現(xiàn)不少樓盤在建或者在售。據(jù)當?shù)孛襟w資深人士介紹，目前長沙在售的樓盤就已經(jīng)超過200個，還有不少正在動工建設(shè)中，這些樓盤動不動就是數(shù)百畝，甚至上千畝。面積遠大于長沙的廣州市，目前活躍樓盤只在100個左右，并且不少還是袖珍樓盤。另外，長沙城區(qū)人口才不到300萬人，廣州已經(jīng)超過1000萬。雖然長沙人口不到廣州的三分之一，但是長沙的房地產(chǎn)銷售面積近幾年都超過廣州，今年1至10月份長沙銷售面積已經(jīng)超過1000萬平方米。
　　這一切不禁讓記者驚嘆，長沙樓市正在“野蠻生長”，而廣州房地產(chǎn)已經(jīng)過了這個粗放型的階段，進入了“修煉提升”期。
　　如果把長沙地圖逆時針轉(zhuǎn)90度，可以發(fā)現(xiàn)，長沙的布局其實與廣州有些類似。以湘江為界，位于河西的岳麓區(qū)近似于廣州的“河南”海珠區(qū)，以前偏遠的岳麓區(qū)由于長沙市政府的搬遷，已經(jīng)發(fā)展成一個新興的區(qū)域。在湘江的東面，是長沙的老城區(qū)。而武廣高鐵長沙站所在的雨花區(qū)類似廣州當年的天河區(qū)，目前隨著武廣高鐵的建設(shè)的推進以及長沙地鐵2號線的動工，一個全新的板塊武廣新城正在逐步成為全市的新焦點。圍繞長沙市中心還有不少郊區(qū)大盤，匯聚著全國各地的外來品牌發(fā)展商。
　　無論是穿越外環(huán)路，還是在舊城區(qū)、湘江邊，都隨處可見有樓盤在售或者施工吊塔，不少路口的大型廣告牌也被房產(chǎn)廣告所占據(jù)，在昏黃的夕陽下，長沙就像一個正在忙碌施工的“超級大盤”。
　　人手兩三套房，剛需不明顯
　　“相比深圳、廣州，長沙人可幸福多了”，在長沙黃興路步行街旁邊的一個酒吧里，在一家廣州開發(fā)商營銷部工作的長沙妹子周曉薇說道。
　　說長沙人幸福可不是信口開河，今年6月，長沙再次獲得由中國排行榜網(wǎng)等機構(gòu)頒發(fā)的“中國十大最有幸福感城市”稱號，并且排位從去年的第十名升至第9位。在曉薇看來，長沙人擁有幸福感，除了長沙人喜歡娛樂消費之外，最大的生活開銷之一房子的價格“便宜”也是重要的原因之一。
　　“長沙本地人很多手上都有2至3套房子。”周曉薇說，首先很多人夫妻雙方單位都有分房，因此結(jié)婚的剛性需求明顯小于廣州深圳等外來人口為主的城市。而即使沒有單位的本地人，由于政府的拆遷，也往往得到一筆不小的拆遷補償，可以買到不錯的房子，因此當?shù)氐牟疬w戶有“拆遷富”之稱。
　　在不少外來發(fā)展商的營銷人士看來，長沙是一個娛樂城市，因此長沙人本身也喜歡把錢花在吃喝、衣著和娛樂上面。長沙人不像其他廣州、深圳等地的人喜歡買房、炒房，很多人手上有幾套房子，往往是因為有需求，單位分的房子比較遠，在離單位較近的地方再買一套，小孩讀書方便，再買一套。
　　“廣東人手上有10塊錢，最多敢花個5塊錢，另外5塊錢想著怎么錢生錢，”從廣州到長沙開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的長沙廣州服飾城副總經(jīng)理朱文軍伸出十指比劃著，“長沙人不一樣，多數(shù)人是有10塊錢要花9塊5，年輕人甚至有10塊錢想花11塊，另外一塊錢是借錢花。”
　　從另外一個不標準的房價收入比可以說明這樣一個問題。在今年7月發(fā)布的一份《中國城市房價排行榜》顯示，長沙一手樓市均價僅為3951元，位于43位，甚至低于南昌、貴陽、蘭州等內(nèi)地城市。但是在今年上半年，長沙G D P總量排名居全國省會城市第9位。不少業(yè)內(nèi)人士也都紛紛表示，長沙的樓價與經(jīng)濟表現(xiàn)明顯不匹配。
　　而用周曉薇的話來說，雖然長沙的房價也在漲，但是漲幅遠比其他城市低，“長沙工薪階層中等收入大概一個月可以買一平方米的房子，但是廣州和深圳，中等收入工薪階層大概需要兩個月以上才能買一平方米的房子”。
　　“無償贊助長沙人改善居住條件”
　　在目前，開發(fā)商和消費者的利益往往并不一致。長沙也是如此，消費者的“幸�！睂τ陂_發(fā)商來講卻是一種“痛苦”。
　　“現(xiàn)在還有一些外來發(fā)展商在虧損”，來自廣州的開發(fā)商營銷人員吳先生開玩笑說，“用我們老總的話說，我們公司每年都‘無償’贊助幾千萬元給長沙人民改善居住條件”。
　　長沙樓市的“價格洼地”，吸引了不少外來發(fā)展商進駐長沙開發(fā)房地產(chǎn)。自2003年起，外來發(fā)展商開始大舉進軍長沙房地產(chǎn)。據(jù)了解，目前長沙市共有房企1400多家，其中長沙以長房、華盛、鑫遠、創(chuàng)遠為代表的本土房企，占了一半以上。
　　“現(xiàn)在長沙房地產(chǎn)是群雄爭霸”，該營銷人士表示，外來的發(fā)展商中多數(shù)以在國內(nèi)有一定知名度的品牌發(fā)展商為主。據(jù)介紹，外來房企中，形成了三股主要的力量，首先是來自廣州、深圳以及包括香港在內(nèi)的粵派地產(chǎn)，其中包括在長沙首個推出精裝修房的廣州上市國企珠江實業(yè)，還有保利、恒大、碧桂園、利海等企業(yè)。深圳也不落后，深圳萬科、華潤、卓越、佳兆業(yè)都在長沙有項目推出，香港四大家族中則有和黃、恒基、新世界，此外坊間傳聞富力地產(chǎn)也已經(jīng)在長沙物色地塊。第二大群體是浙江房企，綠城、國都、南都、中天集團等20多家浙江房企都進駐長沙。第三大群體是北京房企，包括中國水電、融科置地、北京新興等房產(chǎn)公司。
　　“除了早期能夠以比較低的價格從政府或者發(fā)展商手中拿地的開發(fā)商能夠活得比較滋潤之外，其他不少發(fā)展商是微利甚至是虧損”。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，由于長沙土地供應(yīng)量非常龐大，直接導(dǎo)致了供應(yīng)量的大增，甚至可以說是“天量的供應(yīng)量”。
　　據(jù)業(yè)內(nèi)資深人士介紹，早期由于政府為了解決資金難題，采取了“修路給地”的方式，不少搞基建的開發(fā)商從政府手上拿了大量的土地。因此目前在整個長沙的土地交易中，直接由政府控制的不到2成，大量的二手土地在市場上流通，土地市場非常不透明。
　　在長沙東部一樓盤，其開發(fā)商告訴記者，“我們的地通過政府招拍掛拿的，200多萬一畝，旁邊的開發(fā)商才幾十萬一畝，今年市場好，我們能賣到一平方米4000元才能保本，去年賣3000多元都是虧損”。
　　在2007年7月拍出的有“中國地王”之稱的北辰實業(yè)92億地王，雖然在去年年底高調(diào)宣布動工，但是至今仍未有產(chǎn)品推出。業(yè)內(nèi)人士透露，北辰地塊附近的樓盤樓面地價成本才幾百元，而北辰地王的樓面地價達到2421元/平方米，經(jīng)營難度明顯加大。
　　而在整體供應(yīng)量方面，業(yè)內(nèi)人士透露，長沙近幾年每年推出的新貨不會少于1200萬平方米，而近幾年的一手成交量都在800萬平方米左右，雖然今年1至10月份的成交突破1000萬平方米，但是由于長期以來的存貨積壓，長沙的這種供大于求的局面，將會持續(xù)多年。
　　城市檔案
　　3000年歷史“楚漢名城”
　　長沙為湖南省省會，是一座具有3000年歷史的“楚漢名城”，位于湖南省東部，湘江下游 長 瀏 盆 地 西 緣 ，總 面 積11819.5平方千米(即1.18萬平方千米)，其中長沙市區(qū)面積969平方千米；長沙市總?cè)丝?46.5萬人，其中長沙市區(qū)人口289.3萬（2009年）。
　　2008年，長沙市G D P、工業(yè)總產(chǎn)值和地方財政收入實現(xiàn)“三個三的突破”，即G D P突破3000億元，達3007億元，增長15%；工業(yè)總產(chǎn)值突破3000億元，為3100億元，總量躍居全國省會城市第10位，三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由3、2、1首次成功改寫為2、3、1的排列；地方財政收入突破300億元，達到342億元，增長30.3%。
　　長沙市轄長沙市區(qū)(由芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)5個城區(qū)組成)及長沙縣、望城縣、寧鄉(xiāng)縣、瀏陽市，共五區(qū)三縣一市。長沙房地產(chǎn)開發(fā)以長沙市區(qū)為主，但是隨著城市化的進程以及長株潭一體化進程的推進，各個區(qū)域都有房地產(chǎn)開發(fā)項目，總體分布相對分散，各個區(qū)域中樓盤檔次參差，滿足不同層次的需求，并沒有形成明顯的豪宅區(qū)或者定位清晰的板塊效應(yīng)。(本文來源：南方網(wǎng))